Земельный участок нельзя «осмотреть» так же, как квартиру. Главные риски не видны на месте: зона, где запрещено строить, арест, неустановленные границы или вид использования, при котором дом не зарегистрировать. Всё это выясняется по документам и открытым реестрам — достаточно знать кадастровый номер.
Ниже — чек-лист, который мы используем сами при сопровождении сделок. Пройдите его до того, как отдавать задаток.
Шаг 1. Закажите свежую выписку из ЕГРН
Выписку может получить любой человек, без согласия собственника (статья 62 Федерального закона № 218-ФЗ). Заказывайте её в день-два до задатка и повторно — перед подписанием договора. Сверьте:
- адрес, площадь и кадастровый номер — совпадают ли с объявлением;
- вид права и количество собственников;
- раздел «Ограничение прав и обременение объекта»;
- отметку «Границы земельного участка не установлены» — если она есть, читайте шаг 4.
С 1 марта 2023 года имя собственника в выписке скрыто, если он сам не разрешил его показывать. Поэтому сверяйте данные продавца по его экземпляру выписки и правоустанавливающим документам.
Шаг 2. Категория земель и вид разрешённого использования
Категория (статья 7 Земельного кодекса РФ) и вид разрешённого использования (ВРИ) определяют, что можно строить.
- ИЖС в землях населённых пунктов — жилой дом можно.
- ЛПХ, приусадебный участок в границах населённого пункта — дом можно; полевой участок ЛПХ — нельзя (Федеральный закон № 112-ФЗ). Подробнее — в статье ИЖС или ЛПХ.
- Садоводство — можно садовый или жилой дом (Федеральный закон № 217-ФЗ).
- Сельхозназначение (пашни, сенокосы и т. п.) — дом, как правило, нельзя.
Шаг 3. Правила землепользования и застройки и ГПЗУ
ВРИ в ЕГРН должен соответствовать территориальной зоне в ПЗЗ поселения (статьи 30 и 37 Градостроительного кодекса РФ). Из ПЗЗ вы узнаете предельные параметры: этажность, отступы от границ, процент застройки, минимальную площадь участка.
Попросите у продавца градостроительный план земельного участка (ГПЗУ, статья 57.3 ГрК РФ). Его выдаёт администрация правообладателю, информацией из него можно пользоваться три года. В ГПЗУ одним документом собраны зона по ПЗЗ, допустимое место для дома и все зоны с особыми условиями.
Шаг 4. Границы и межевание
Если границы не установлены, участок существует «на бумаге», а его точное положение не определено. Возможны споры с соседями и наложения на чужие участки или лес. Перед покупкой такого участка лучше договориться, что продавец проведёт межевание, или заложить его стоимость в цену. Сравните забор на местности со схемой границ на карте НСПД.
Шаг 5. Зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ)
Это самый частый скрытый риск. ЗОУИТ устанавливаются по статьям 104–107 Земельного кодекса и могут запретить строительство даже на участке ИЖС. Проверьте прежде всего:
- охранные зоны ЛЭП и газопроводов;
- приаэродромную территорию — подробно в статье о подзонах ПАТ;
- водоохранные зоны и прибрежные полосы — см. статью про строительство у воды;
- зоны затопления и подтопления;
- санитарно-защитные зоны предприятий и кладбищ, зоны охраны объектов культурного наследия.
Шаг 6. Аресты, залог и другие обременения
В выписке ЕГРН ищите ипотеку, аренду, сервитут, арест и запрет регистрационных действий. Участок в залоге у банка продаётся только с согласия банка. Запрет регистрационных действий остановит сделку в Росреестре — деньги к этому моменту могут быть уже переданы.
Шаг 7. Продавец и его право продавать
- паспорт и правоустанавливающий документ: договор, свидетельство о наследстве, постановление о предоставлении;
- нотариальное согласие супруга, если участок куплен в браке (статья 35 Семейного кодекса РФ);
- долги и исполнительные производства — на сайте ФССП;
- сведения о банкротстве — в ЕФРСБ: сделку банкрота могут оспорить;
- доверенность, если продаёт представитель, — проверьте её в реестре нотариата.
Шаг 8. Подъезд и коммуникации
Узнайте, ведёт ли к участку дорога общего пользования, а не проезд через чужую землю. Выясните, есть ли рядом газ, электричество и вода и сколько стоит подключение. Спросите, были ли подтопления весной.
Шаг 9. Подумайте о стройке заранее
После покупки для строительства дома на ИЖС, ЛПХ в населённом пункте или садовом участке подают уведомление о планируемом строительстве (статья 51.1 ГрК РФ). Администрация вернёт его, если дом нарушает ПЗЗ или ограничения ЗОУИТ. Поэтому всё, что вы проверили на шагах 2–5, напрямую определяет, получится ли построить дом.
Сводная таблица: что, где и чем грозит
| Что проверить | Где | Чем грозит |
|---|---|---|
| Собственник, обременения | Выписка ЕГРН | Сделку не зарегистрируют или оспорят |
| Категория и ВРИ | Выписка ЕГРН, НСПД | Дом нельзя построить или зарегистрировать |
| Зона по ПЗЗ, параметры | ПЗЗ, ГПЗУ | Отказ по уведомлению о строительстве |
| Границы | Выписка ЕГРН, НСПД | Споры с соседями, межевание за свой счёт |
| ЗОУИТ | НСПД, ГПЗУ | Запрет или согласование строительства |
| Продавец | ФССП, ЕФРСБ, документы | Оспаривание сделки |
Когда лучше отказаться от покупки
- участок полностью в зоне, где запрещено жильё: седьмая подзона ПАТ с запретом, охранная зона ЛЭП, береговая полоса;
- ВРИ не позволяет дом, и изменить его по ПЗЗ нельзя;
- есть арест или запрет, а продавец не может объяснить, когда его снимут;
- продавец в процедуре банкротства или нет согласия супруга;
- продавец отказывается показывать документы и торопит с задатком.
Шаги 1, 2, 4, 5 и 6 можно пройти за минуту в нашем сервисе «Можно ли тут строить?»: введите кадастровый номер — он покажет категорию, ВРИ, площадь и зоны ограничений по данным НСПД. Полный отчёт со схемой зон, арестами и обременениями, списком согласований и вопросами продавцу стоит 149 ₽.